水・住まい・環境に取り組む会社です。
設備保守・ビル管理

ビル管理業務

特定建築物と建築物環境衛生管理技術者

「建築物における衛生的環境の確保に関する法律(略称:建築物衛生法)」では、特定の用途に利用される部分(興行場、百貨店、店舗、事務所など)の面積が3,000m²以上(学校教育法第1条に規定する学校の場合は8,000m²以上)の建築物を「特定建築物」として定義し、多数の人たちが利用する施設について適切な衛生管理を求めています。

※また、特定建築物でない建築物においても、多数の者が使用・利用するものについては同様の管理を行うように努めなければならないとされています。

 

そして、特定建築物の維持管理権限者(オーナーや管理会社など)は、「建築物環境衛生管理技術者(通称:ビル管理技術者)」を選任し、適切な維持管理が行われるように監督させ、管理基準に適合させるための意見を尊重しなければならないとされています。

弊社では、多岐にわたる専門知識と現場経験が求められる「建築物環境衛生管理技術者」ならびに専門スタッフの派遣、維持管理作業で、ビル施設・法人様における手間の軽減を図ります。

ビル管理業務

一定規模以上のビル建物や施設には、実に多くの設備管理やメンテナンス業務が発生し、法令遵守も当然に求められてきます。

ビル管理に関わる業務としては以下のようなものがあります。

  • 清掃、衛生管理(ビルクリーニング、廃棄物の処理)
  • 設備管理(給排水設備、電気・空調設備の維持管理)
  • 貯水槽清掃
  • 排水管清掃、汚水・雑排水槽清掃、湧水槽清掃
  • 空気環境測定、水質分析
  • ねずみ・害虫の駆除
  • その他、上記に関わる維持管理計画の立案・策定

弊社では多様化する利用者ニーズや、関連法令に対応すべく、高い専門性と機動力のあるビル管理業務をご提供いたします。「建築物環境衛生管理技術者」による現地調査や、その他付随する設備・施設の保守に長けた専門スタッフの派遣にもご対応させていただきます。

空気環境の基準

大人数が利用する施設においては、疾病予防等の観点から、厚生労働大臣が定める「空気調和設備等の維持管理及び清掃等に係る技術上の基準」に従い、空気調和設備の維持管理が求められます。

 

空気環境の調整(空気調和設備を設けている場合の空気環境の基準) ※抜粋

ア 浮遊粉じんの量 0.15 mg/m3以下
イ 一酸化炭素の含有率 100万分の10以下(=10 ppm以下)
※特例として外気がすでに10ppm以上ある場合には20ppm以下
ウ 二酸化炭素の含有率 100万分の1000以下(=1000 ppm以下)
エ 温度 (1) 17℃以上28℃以下
(2) 居室における温度を外気の温度より低くする場合は、その差を著しくしないこと。
オ 相対湿度 40%以上70%以下
カ 気流 0.5 m/秒以下
キ ホルムアルデヒドの量 0.1 mg/m3以下(=0.08 ppm以下)

上記の空気環境を満たしているかを、2か月以内ごとに1回、測定器を用いて測定します。

また、冷却塔(クーリングタワー)や加湿装置などを適宜点検し、ある一定の期間ごとに換水や清掃を実施することになっています。

 

 

飲料水の管理

飲料水の適切な管理は衛生的な居住環境を提供するために非常に重要であり、厚生労働大臣が定める「空気調和設備等の維持管理及び清掃等に係る技術上の基準」に従い、維持管理に努める必要があります。

飲料水の管理

措置内容 措置回数
ア 給水栓における水に含まれる遊離残留塩素の含有率を百万分の0.1(結合残留塩素の場合は、百万分の0.4)以上に保持するようにすること。

※ 供給する水が病原生物に著しく汚染されるおそれがある場合、病原生物に汚染されたことを疑わせるような生物若しくは物質を多量に含むおそれがある場合は、給水栓における水に含まれる遊離残留塩素の含有率を百万分の0.2(結合残留塩素の場合は、百万分の1.5)以上とすること。

検査:7日以内ごとに1回
イ 貯水槽の点検など、有害物、汚水等によって水が汚染されるのを防止するため必要な措置 清掃:1年以内ごとに1回
ウ 飲料水の水質検査 定期(※)
エ 給水栓における水の色、濁り、臭い、味その他の状態により供給する水に異常を認めたときは、水質基準省令の表の上欄に掲げる事項のうち必要なものについて検査を行うこと。 その都度
オ 飲料水に健康被害のおそれがあることを知った時の給水停止及び関係者への周知 直ちに

※飲料水の水質検査については、6か月以内ごとに1回の水質検査、夏季に実施する年1回以上の消毒副生成物検査、そして水道(専用水道含む)以外の地下水等を水源とする場合は、3年以内ごとに1回の特殊な水質検査などが必要です。

 

雑用水の管理

建物や施設によっては、水道水を節約し、環境に配慮するための設備として、雑用水(散水や水洗トイレの洗浄水等として用いる)として、雨水や下水を処理した後の水等を活用することがあります。

非常にエコロジーではありますが、適切な維持管理が求められます。

 

雑用水の管理

措置内容 措置回数
ア 給水栓における水に含まれる遊離残留塩素の含有率を百万分の0.1(結合残留塩素の場合は、百万分の0.4)以上に保持するようにすること。

※ 供給する水が病原生物に著しく汚染されるおそれがある場合、病原生物に汚染されたことを疑わせるような生物若しくは物質を多量に含むおそれがある場合は、給水栓における水に含まれる遊離残留塩素の含有率を百万分の0.2(結合残留塩素の場合は、百万分の1.5)以上とすること。

検査:7日以内ごとに1回
イ 雑用水の水槽の点検など、有害物、汚水等によって水が汚染されるのを防止するため必要な措置 随時
ウ 散水、修景、清掃用水の維持管理

(ア) し尿を含む水を原水として使用しないこと。

(イ) 次の基準に適合すること。

pH値 5.8以上8.6以下
臭気 異常でないこと
外観 ほとんど無色透明であること
大腸菌 検出されないこと
濁度 2度以下

●検査:7日以内ごとに1回
→pH値、臭気、外観

●検査:1回/2月以内ごとに1回
→大腸菌、濁度

エ 水洗便所用水の維持管理

次の基準に適合すること。

pH値 5.8以上8.6以下
臭気 異常でないこと
外観 ほとんど無色透明であること
大腸菌 検出されないこと

●検査:7日以内ごとに1回
→pH値、臭気、外観

●検査:1回/2月以内ごとに1回
→大腸菌

オ 雑用水に健康被害のおそれがあることを知った時の給水停止及び関係者への周知 直ちに

排水の管理、清掃、ねずみ等の防除

他にもビル管理においては、厚生労働大臣が定める「空気調和設備等の維持管理及び清掃等に係る技術上の基準」に従い、以下のような維持管理が求められます。

 

排水の管理

  • 排水設備の清掃を6か月以内ごとに1回行う
  • 排水に関する設備の補修、掃除その他設備の維持管理に努める

清掃等

  • 掃除を日常に行う
  • 大掃除を6か月以内ごとに1回、定期的に統一的に行う
  • 掃除、掃除用機器等及び廃棄物処理設備の維持管理に努める

ねずみ等の防除

措置内容 措置回数
ア ねずみ等の発生場所、生息場所及び侵入経路並びにねずみ等による被害の状況について統一的に調査を実施すること。 6ヶ月以内ごとに1回
イ アの調査結果に基づき、ねずみ等の発生を防止するため必要な措置を講ずること。 その都度
ウ ねずみ等の防除のため殺そ剤又は殺虫剤を使用する場合は、薬事法の規定による承認を受けた医薬品又は医薬部外品を用いること。

 

 

設備保守・維持管理の重要性

建物は作って終わりではありません。住む人、暮らす人、利用する人が快適かつ安全に過ごせるように、適切にメンテナンスしてあげる必要があります。

特に集合住宅や店舗・事務所などの大型施設、特定建築物等では、給水ポンプ設備や空調設備などが故障すると、とても多くの方の生活や事業活動に影響を及ぼします。

私たちは、建てて関心が薄れがちな設備の維持管理について、環境メンテナンスで培った経験と、建築士事務所・建設業で得た設計・施工のノウハウを活かした技術力と施工力を通して、皆様の大切な施設・建物の維持管理、衛生管理に貢献いたします。設備の保守、維持管理についてご質問、ご相談がございましたら、弊社までお気軽にご相談ください

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